Государственная Дума ФС РФ

Государственная Дума ФС РФ

Каждомесячный журнальчик N 6, 2005 грам. Литр.. ЗУЙКОВА, АКДИ «Экономика и жизнь» Новейший закон о участии в долевом стройке оказался документом совсем не шуточным.

Он не перестает будоражить разумы целых оболочек народонаселения — от проф соучастников базара жилища до обыденных людей. О том, что это за закон, читайте в данной статье. Опосля главных положительных отзывов в СМИ на вступивший в множество 1 апреля 2005 грам. Федеральный закон от 30.

12. 2004 N 214-ФЗ «О участии в долевом стройке многоквартирных жилищ и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации» (дальше — Закон), дружно отметивших усиление правовых гарантий для дольщиков — физических лиц, пришла пора высказаться юристам. А у их вопросцев к Закону преимущественно, чем ответов. 1-ая неувязка стародавняя.

Возник ли с принятием Закона в гражданском обороте новейший вид контракта, называемый сейчас «контракт роли в долевом стройке», либо список уговоров по-бывшему ограничивается содержанием доли 2-ой Гражданского кодекса РФ. С. В. Сарбаш *, заместитель начальника управления законодательства ВАС РФ, убежден, что новейший вид контракта не возник.

По его воззрению, то, что в ст. 4 Закона сформулированы значительные признаки новейшего контракта, еще не повод разговаривать о нем как о самостоятельной договорной разновидности. Так что вопросец квалификации этого парадокса по-бывшему остается задачей цивилистов. * По мат-лам семинара, организованного Школой бизнеса «Статут», Москва.

Необходимо огласить, что п. 4 ст. 4 Закона описывает значительные обстоятельства контракта о долевом участии в стройке. Это значит, что при неимении желая бы 1-го из перечисленных гуще критерий контракт рассчитывается незаключенным.

К значимым договорам контракта, в частности, касаются: — срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительных работ. В Законе (п. 3 ст. 8) определен предельный срок — не позже 2-ух месяцев с фактора ввода объекта в использование; — стоимость контракта, сроки и порядок ее уплаты.

В Законе (п. 6 ст. 5) предусмотрен масштаб неустойки за просрочку внесения дольщиком платежей в масштабе 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый на днях просрочки; — гарантийный срок на объект долевого строительных работ. Сообразно Закону (п.

5 ст. 7) этот срок не быть может младше 5 лет. Контракт роли в долевом стройке, одинаково как и уступка прав запросов по нему, подлежит гос регистрации (п. 3 ст.

4, ст. 17 Закона), а означает, вступает в множество лишь с фактора таковой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

При всем этом по смыслу ст. 3 Закона регистрация быть может произведена лишь опосля получения застройщиком разрешения на стройку, форма составления тот или другой нигде верно не определена. Максимум вопросцев в отношения с сиим вызывает судьба уговоров, заключенных до вступления в множество Закона. Сообразно ст.

27 Закона его деяние распространяется на те объекты, разрешения на стройку тот или другой заработаны опосля вступления Закона в множество (опосля 1 апреля 2005 грам. ). Уговоры долевого роли, заключенные до 1 апреля 2005 грам. продолжают действовать до их выполнения гранями.

Мрачна совсем и сфера деяния Закона. Судя по формулировке п. 1 ст. 2 Закона, он обладает явную социально-потребительскую направленность.

Закон распространяется на процесс возведения многоквартирных жилых жилищ и (либо) других объектов недвижимости. При этом список крайних остается обнаруженным: «гаражи, объекты здравоохранения, публичного кормления, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости…

» (п. 1 ст. 2 Закона). Разумеется, что на творение производственных спостроек либо сооружений Закон не распространяется.

Совместно с тем ежели магазин, библиотека либо даже объект предпринимательской деятельности конструктивно размещены в составе жилого жилища, то они все попадут в сферу деяния Закона. Ежели же все перечисленные объекты выступают как самостоятельные строения, то сфера их регулирования теснее не так явна. По-видимому, определять, какой из объектов может, а какой не может подпадать под сферу деяния Закона, доведется в каждом определенном случае судам. А вот круг вероятных соучастников долевого строительных работ существенно сужен.

Ними по правилу ст. 4 Закона могут выступать застройщик и иной соучастник долевого строительных работ — дольщик (инвестор). При этом права застройщика базируются только на факте владения земляным участком (в принадлежности либо в аренде). Таковая трактовка исключает из числа вероятных сторонок контракта целых других лиц, тот или другой до реального медли сформировывали типичные договорные и денежные «цепочки» от окончательных покупателей квартир к конкретным заказчикам строительных работ.

Вернуть положение частично может институт цессии, «благоприятно» оставленный законодателем (ст. 11 Закона). Вообщем, сама цессия претерпела ряд новаций. Сообразно ст.

11 Закона уступка соучастником долевого строительных работ прав запросов по уговору разрешается лишь опосля уплаты им цены контракта либо сразу с переводом длинна на новейшего соучастника долевого строительных работ и только с фактора подписания гранями передаточного акта либо другого документа о передаче объекта долевого строительных работ. Сама уступка прав запросов по уговору подлежит гос регистрации (ст. 17 Закона). Особенная предмет — соотношение норм Закона с нормами Гражданского кодекса РФ.

Как в данной отношения будут действовать, к примеру, положения Гражданского кодекса РФ о способности одностороннего расторжения контракта (сантим.. ст. 9 Закона).

Либо каким образом обязана приспосабливаться ст. 488 ГК РФ, дотрагивающаяся случаев оплаты проданного в кредит продукта, ежели объект (квартира) гражданину передан, а средства еще не оплачены. И в каком случае контракт долевого строительных работ рассчитывается заключенным: иногда в уговоре наличествуют все предусмотренные п. 4 ст.

4 Закона обстоятельства, либо каким-или из их можнож все-таки пренебречь. К примеру, можнож ли пренебречь сроком завершения строительных работ, без тот или другой срок передачи дольщику квартиры найти нереально. А ежели с учетом личных пожеланий инвесторов условно внутренней отделки квартиры планируется сдавать поэтапно, т. е.

в различное пора. Желая сообразно п. 2 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительных работ исполняется лишь опосля получения разрешения на ввод в использование многоквартирного жилища в целом, а срок передачи застройщиком объектов долевого строительных работ по правилу п.

1 ст. 6 Закона (сантим.. также п.

3 ст. 16) обязан быть единичным для целых соучастников долевого строительных работ. При невозможности найти срок передачи квартиры в уговоре обязаны наставать последствия, предусмотренные Гражданским кодексом РФ для бессрочных обязанностей (п. 2 ст.

314 ГК РФ), т. е. выполнение обязательства в мудрый срок опосля его появления. Обязательство же, не исполненное в мудрый срок, должник должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления к нему соответственного запроса.

В итоге инвестор оказывается незащищенным от долгостроя, а у застройщика сама перспектива передачи квартир в процесс 7 дней с фактора их востребования способна вызвать только содрогание. В рамках осматриваемого Закона поставлена, в конце концов, точка в спорах о способности внедрения к отношениям сторонок, связанных с долевым ролью в стройке, законодательства о охране прав потребителей. Так, ст. 7 Закона предоставляет дольщику право при наличии недочетов в переданной квартире вызывать по собственному выбору: — воздаяния собственных расходов на устранение недочетов.

Ежели же недочеты носят значимый нрав, то дольщик вправе отрешиться от выполнения контракта и востребовать возврата валютных средств. К гарантиям потребителя идет отнести также и те императивные нормы Закона, тот или другой определяют завышенную ответственность застройщика за нарушение обязанностей, в частности: — ответственность за непередачу объекта в срок в форме неустойки (пени) в масштабе 1/70 ставки рефинансирования ЦБ РФ на на днях выполнения обязательства от цены контракта за каждый на днях просрочки (п. 2 ст. 6 Закона); — проценты за использование валютными средствами при их возврате (п.

2 ст. 9 Закона, ст. 385 ГК РФ) и т. п.

Не считая того, применительно к уговору долевого роли действует так именуемый принцип «полной» неустойки. Это значит, что виновная сторонка, не исполнившая соответствующим образом близкие обязательства по уговору, должна возместить иной сторонке причиненные ей убытки в полном объеме сверх неустойки (ст. 10 Закона). Закон (п.

9 ст. 4) укрепляет верховодило о том, что к отношениям, вытекающим из контракта долевого роли и не связанным с предпринимательской деятельностью дольщика, субсидиарно (дополнительно) подлежит употреблению законодательство о охране прав потребителей * в доли, не урегулированной Законом. Крайняя позиция вызвала особенное недовольство у застройщиков. По их воззрению, совсем нереально найти, для семейных нужд либо для извлечения заработка гражданин заключает контракт.

При этом цели строительных работ могут с течением времени изменяться. Как теснее упоминалось выше, в случае существенного нарушения запросов к качеству квартиры соучастник долевого строительных работ может в одностороннем порядке отрешиться от выполнения контракта и востребовать возврата внесенных денег и уплаты процентов на эту сумму в масштабе 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (пункты 2 и 3 ст. 7; п. 2 ст.

9 Закона). Указанные проценты начисляются со дня внесения валютных средств в счет цены контракта до дня их возврата застройщиком дольщику. К примеру, ежели сумма контракта долевого строительных работ квартиры составит сто тыс. долл.

США, а срок строительных работ — 1 календарный год, то при нарушении критерий контракта застройщику доведется оплатить пени в масштабе 32 тыс. долл. США. Не считая того, соучастник долевого строительных работ вправе в одностороннем порядке отрешиться от выполнения контракта и востребовать возвращения средств и выплаты пени, ежели нарушены сроки сдачи объекта, ежели стройку прекращено либо приостановлено, и происшествия с очевидностью свидетельствуют о том, что в предусмотренный контрактом срок объект не быть может передан соучастнику долевого строительных работ.

Подобные последствия настают и в том случае, ежели значительно изменены проектная документация, в том числе площадь квартиры, направление корпоративного имущества либо нежилых помещений, входящих в состав жилища (ст. 9 Закона). * Сантим..

: Закон РФ от 07. 02. 1992 N 2300-1 «О охране прав потребителей». Указанная норма вызвала величайшее число опасений со сторонки застройщиков.

По воззрению линии профессионалов, она дозволяет бесчестным организациям, задумавшим убить компанию-соперника, скупить спустя подставных физических лиц жилище в строящемся жилище, а конкретно перед сдачей объекта расторгнуть все уговоры, что приведет к банкротству строительной компании. Как настоящи этакие прогнозы, по-видимому, изобразит только судебная практика. — приобретение дольщиками прав залогодержателя либо прав аренды на земляной участок, на тот или другой исполняется стройку (статьи 13 — 15 Закона), — запрет на вербование дольщиков до фактора получения застройщиком разрешения на стройку (п. 1 ст.

3 Закона). Сообразно п. 4 ст. 13 Закона задатком обеспечиваются этакие обязательства застройщика, как: — возврат в предусмотренных вариантах денег, внесенных соучастником долевого строительных работ; — уплата дольщику вероятных ущербов и (либо) неустойки вследствие несвоевременной передачи (непередачи) ему жилища.

Право задатка прекращается только с фактора подписания гранями документа о передаче объекта (п. 8 ст. 13 Закона). К отношениям, вытекающим из Закона о долевом стройке, используются также положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.

07. 1998 N 102-ФЗ «О ипотеке (задатке недвижимости)» с учетом предусмотренных Законом необыкновенностей. Что дотрагивается запроса о публикации проектной декларации, то это — новелла законодательства. Проектная декларация приходит неотклонимым договором не только лишь для заключения уговоров долевого роли в стройке, да и для начала рекламы предоставленного объекта в средствах массовой инфы.

Сообразно ст. 19 Закона проектная декларация включает информацию о застройщике и о проекте строительных работ (п. 1). Проектная декларация публикуется застройщиком в СМИ и (либо) располагается в сети Веб не позже чем за 14 дней до начала заключения уговоров с дольщиками.

Не считая того, она обязана иметься представлена в орган, исполняющий муниципальную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2). Последствия несоблюдения застройщиком запросов к проектной декларации суровые: в данном варианте дольщик вправе обратиться в трибунал с иском о признании сделки недействительной как абсолютной под воздействием заблуждения. В случае признания трибуналом недействительности таковой сделки застройщик должен возвратить оплаченные дольщиком деньги и оплатить проценты за использование ними (п.

7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона).

В согласовании с п. 1 ст. 3 Закона застройщик вправе завлекать деньги дольщиков лишь опосля получения разрешения на стройку, опубликования проектной декларации и гос регистрации права принадлежности либо права аренды застройщика на земляной участок, созданный для строительных работ. Разумеется, что эта норма, с одной сторонки, значительно осложняет положение застройщика, с иной — свяжет руки аферистам, наводнившим современный рынок недвижимости, а также приведет к вытеснению с базара маленьких застройщиков, не обладающих достаточных средств для самостоятельного ведения строительных работ.

Почти все в отношения с сиим предсказывают также и рост стоимости 1-го квадратного м. жилища, потому что потенциальные инвесторы сумеют влиться в процесс финансирования на наиболее позднем шаге.

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Facebook
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

Комментарии:

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.